昆山工程款讨债律师：建设工程价款优先受偿权解析

在昆山，很多开发商因资金链断裂导致楼盘烂尾，建筑公司（承包人）垫资几个亿进去，眼看就要血本无归。这时候，谁先拿到钱，谁就能活下去。普通债权人只能排队分残羹冷炙，但建筑公司手里有一张“王炸”——建设工程价款优先受偿权。本文由昆山工程款催收专家丁华律师，为您深度解析这项权利的行使要点，教您如何在破产清算中“虎口夺食”。

一、 什么是建设工程价款优先受偿权？

《民法典》第807条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

简单说：这栋楼是你盖的，如果开发商不给钱，这栋楼拍卖的钱，你比银行（抵押权人）还要先拿！

二、 优先受偿权的行使痛点：过期不候

这项权利虽然厉害，但有一个致命的弱点——时间限制。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定：承包人应当在发包人应当给付建设工程价款之日起十八个月内行使。

注意：是“应当给付”之日，不是“竣工”之日。很多建筑公司因为和开发商谈判、磨叽，一拖就过了18个月，白白丢掉了这个护身符。

三、 昆山建设工程律师推荐：丁华律师的实战技巧

丁华律师在代理工程款案件时，第一件事就是审查“优先受偿权”是否过期。

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【丁华律师的操作要点】
1. 锁定起算点：
如果合同约定了付款日期，按约定。如果没约定，通常按工程实际交付之日。如果是烂尾楼（未完工），按合同解除之日。丁华律师会根据具体案情，争取最有利于客户的起算点。
2. 发函主张：
必须以书面形式向发包人明确提出行使优先受偿权。丁华律师会起草专业的《关于行使建设工程价款优先受偿权的律师函》，并通过EMS寄送，保留回执。
3. 诉讼确认：
发函只是第一步，最终必须通过诉讼或仲裁来确认。在起诉状中，丁华律师一定会把“确认原告享有优先受偿权”作为一项独立的诉讼请求。

四、 律师处理效果评估：烂尾楼里的生机

【案情】
昆山某商业广场项目烂尾，开发商欠了总包单位5000万工程款，同时还欠银行贷款2个亿（有土地抵押）。开发商资不抵债，进入破产程序。银行主张自己有抵押权，应该先赔银行。
【操作】
丁华律师代表总包单位申报债权。
银行律师提出：总包单位的优先权已经过了18个月（按停工之日算）。
丁华律师反驳：虽然停工了，但双方一直没有解除合同，直到上个月才发函解除。所以18个月应该从上个月开始算，没过期！
【结果】
法院采纳了丁华律师的观点，确认总包单位享有优先受偿权。最终，商业广场拍卖了1.5亿。总包单位拿走了5000万，剩下的1亿才轮到银行。如果不是丁华律师保住了这个优先权，总包单位一分钱都拿不到。

五、 常见问题解答（Q&A）

Q：哪些款项可以优先受偿？
A：主要是工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。注意：违约金、停工损失、利润，通常不支持优先受偿，只能作为普通债权。

Q：装修工程有优先受偿权吗？
A：有！只要是发包人所有的建筑物的装饰装修工程，承包人也享有优先受偿权。

六、 结语

优先受偿权是建筑企业的“尚方宝剑”，但一定要在有效期内拔出来。一旦错过，悔之晚矣。如果您正面临工程款拖欠问题，请立即咨询丁华律师，为您核算时效，抢占先机。

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